Hoger beroep gluurverhoging

Het hoger beroep van de belastingdienst tegen een huurder over het betalen van schadevergoeding in verband met extra huurverhogingen (“gluurverhogingen”) dient op 8 april.

De belastingdienst verstrekte inkomensgegevens van huurders van verhuurders, terwijl dit van 2013 tot en met april 2016 helemaal niet mocht. Huurders met een bescheiden middeninkomen kregen op basis van deze inkomensgegevens een extra huurverhoging. Dit gebeurde al vanaf een bruto jaarinkomen van € 33.600,–

Eerder oordeelde de rechtbank dat de belastingdienst schade moet vergoeden, omdat zonder het onrechtmatig verstrekken van inkomensgegevens geen extra huurverhoging had kunnen plaatsvinden.

De huurder heeft dus financieel schade geleden doordat de belastingdienst zich niet aan de wet hield.
Dat betekent dat andere huurders die in deze periode een extra huurverhoging hebben gehad, ook een schadevergoeding van de belastingdienst kunnen eisen. Huurders kunnen dat doen met een modelbrief en een rekentool op de website van de woonbond.
Hoewel de belastingdienst heeft laten weten geen schade te vergoeden tot er een uitspraak is in het hoger beroep, is het verstandig wel alvast een claim in te dienen.

De zaak van de huurder wordt gesteund door het juridisch fonds van de woonbond.
Uitspraak verwacht 20 mei 2019.

Bron: Woonbond

 

Het Woonbond jaaroverzicht

Het afgelopen jaar hebben we weer veel huurders en woningzoekenden weten te bereiken en kunnen helpen. Ook hebben we vaak wat kunnen verbeteren voor hurend Nederland. In dit artikel zetten we wat cijfers en hoogtepunten op een rijtje.

In 2018 bezochten huurders zo’n 2 miljoen keer een pagina op onze website en stonden we bijna 5.000 huurders te woord aan de Huurderslijn, onze juridische ledendienst. Onze meest populaire post op Facebook,

Betaalbaarheid
Vanwege onze actie voor huurverlaging in maart, hadden bijna alle landelijke media het over de noodzaak om de woonlasten voor huurders te verlagen. Via onze actiesite deden duizenden huurders een oproep aan hun verhuurder om de huur te verlagen.

Gluurverhoging
De rechter oordeelde eind april dat de Belastingdienst schade moet vergoeden voor het onrechtmatig verstrekken van inkomensgegevens waardoor een huurder een hogere huurverhoging heeft gehad. Deze rechtszaak, gesteund door het juridisch fonds van de Woonbond, zorgde ervoor dat meer huurders een schadevergoeding kunnen eisen. De Woonbond publiceerde daarom een modelbrief en rekenmodel op de website waarmee huurders de schade op de Belastingdienst kunnen verhalen. Veel huurders hebben hier inmiddels gebruik van gemaakt.

Aanpak huisjesmelkers
Huisjesmelkers en discriminatie horen niet thuis in de huursector. De Woonbond, verhuurders, makelaarskoepels en het ministerie maakten in mei afspraken over het aanpakken van wanpraktijken in de huursector. Dit jaar moet dat leiden tot scherpere regels waarmee huisjesmelkers harder worden aangepakt.

Aardebevingen
De Woonbond trok in de zomer samen met huurdersorganisaties in Groningen met een actiecaravan door het aardbevingsgebied om huurders die emotionele schade hebben opgelopen door de aardbevingsproblematiek, te steunen bij het indienen van een claim om immateriële schade vergoed te krijgen. Uiteindelijk hebben zo’n 5.000 Groningse huurders zich aangemeld.

Energiealarm
We lanceerden eind september het Meldpunt Energiealarm om in kaart te brengen dat huurders vaak in slecht geïsoleerde woningen wonen en hun stookkosten vaak al erg hoog zijn. Deze meldingen gebruiken we in onze lobby. Huurwoningen moeten worden verduurzaamd en de woonlasten van huurders moeten omlaag.

‘Noodknop’ vrije sector
Minister Ollongren kondigde eind november aan met een ‘noodknop’ te komen waarmee gemeenten beleid kunnen opstellen om woekerprijzen in de vrije huursector tegen te gaan. Wat de Woonbond betreft is er veel meer nodig om de hoge huurprijzen aan te pakken, maar na jarenlange lobby is dit eindelijk een stapje in de goede richting.

Sociaal Huurakkoord
Op de valreep van het jaar sloten we een Sociaal Huurakkoord met Aedes, waardoor de huurstijgingen in de corporatiesector beperkt blijven en huurders met een laag inkomen en hoge huur huurbevriezing of huurverlaging kunnen krijgen.

Ook dit jaar zet de Woonbond zich weer volop in voor huurders en woningzoekenden. Samen met huurders en lokale huurdersorganisaties. Ook Huurdersvereniging Lansingerland is lid van de Woonbond.

Bron: Woonbond

Woningcorporatie Havensteder en Huurdersvereniging Lansingerland tekenen een samenwerkingsovereenkomst

Op donderdag 20 februari hebben Woningcorporatie Havensteder vertegenwoordigd door haar directeur Wonen, de heer P.A.F. van Lieshout en de Huurdersvereniging Lansingerland vertegenwoordigd door haar 2e voorzitter, de heer G.H. Jansen hun samenwerking bezegeld met een samenwerkingsovereenkomst.

Dit houdt in dat de Huurdersvereniging nu ook officieel de huurders van Havensteder die in Lansingerland wonen vertegenwoordigen.

De Huurdersvereniging behartigd de belangen van de huurders van de woningen die eigendom zijn van Havensteder, maar beheerd en verhuurd worden door 3B Wonen. In de praktijk merken de bewoners hier niets van.
Deze bewoners kunnen ook via het aanmeldformulier lid worden van de Huurdersvereniging Lansingerland 3B Wonen int de contributie van € 1.- bij de huur.

De huurdersvereniging heeft afspraken gemaakt dat onder andere het huurbeleid wat bij 3B Wonen wordt gehanteerd ook geldt voor Havensteder.

 

 

Algemene Ledenvergadering

 

 

Op maandagavond 15 april houden wij weer onze Algemene Ledenvergadering,

Houdt de datum alvast vrij. Nadere informatie volgt nog.

 

 

 

Eerste paal geslagen Notaris Kruytstraat Bergschenhoek

Op woensdag 6 februari is tijdens een feestelijke van bijeenkomst de eerste paal geslagen voor een complex van 18 appartementen waarvan 6 benedenwoningen en 12 bovenwoningen.

Achtergrondinformatie
Eind 2015 heeft de gemeente Lansingerland diverse partijen uitgenodigd om hun visie te geven voor het bouwen op de voormalige bibliotheek locatie aan de Notaris Kruytstraat te Bergschenhoek.

De visie van 3B Wonen en Kraakhelder Vastgoedontwikkeling om de locatie te her ontwikkelen naar woningbouw is als beste beoordeeld. De benedenwoningen zijn geschikt voor senioren en de bovenwoningen passen goed bij alleenstaanden vanaf 23 jaar.

Na de toespraken werd iedereen uitgenodigd mee te gaan naar buiten waar daadwerkelijk de eerste plaat gelegd werd door Frans Weterings en Kathy Arends. Met vuurwerk en slingers was het werkelijkheid dat de 18 woningen gebouwd worden.

 

 

 

 

 

Start verhuur
Het is nog niet bekend wanneer de woningen in de verhuur gaan. De woningen worden geadverteerd op www.woonnetrijnmond.nl.

 

                                                       Toekomstige appartementen

 

 

 

Red je leven: zorg voor koolmonoxide melders in huis

Het stookseizoen is al enige tijd aangebroken en de stille killer is ontwaakt. De eerste gevallen van koolmonoxide vergiftiging dienen zich aan. Mensen worden misselijk, krijgen hoofdpijn, raken bewusteloos en gaan als het te lang duurt dood aan dit geur en kleurloze gas. Het ontstaat door onvolledige verbranding, dus door een slecht werkende CV, kachel, geiser of open haard. Zorg daarom voor goede ventilatie laat apparaten regelmatig schoonmaken en controleren. Ook hoort in de buurt van elk verbrandingsapparaat een CO melder, een apparaatje dat gaat piepen als het gas toch vrijkomt. Heeft u dat goed geregeld in huis? Neem geen risico met de gezondheid van uzelf en uw naasten.

Is er een vermoeden van een CO vergiftiging en zijn er geen goed werkende melders in huis? Ramen open, snel naar buiten, brandweer bellen via 112 en buren waarschuwen!
Heeft u wel een melder, is deze dan nog goed? Of ligt deze toevallig ergens te wachten op een nieuwe batterij? Heel irritant die waarschuwingspiep die steeds vaker klinkt als de batterij leeg raakt. Niets menselijker dan het apparaat van de muur pakken en de batterij er uit halen. Alleen heb je misschien geen nieuwe bij de hand.

Voor je het weet ligt het apparaat nutteloos in de kast.
Die piep kan zo hinderlijk zijn dat je er wakker van ligt. Een bewoonster in de Pijp had deze zomer een hele slechte nacht. Piep – piep – piep, om gek van te worden. Ze kon alleen niet thuisbrengen waar het vandaan kwam. Niet in huis maar ergens buiten en vanwege de hitte stonden de balkondeuren open. De volgende ochtend was de piep er nog steeds, maar het kwam ook niet van de buren. Jawel, het kwam uit de struiken naast het huis. Na enig zoeken vond ze daar een melder, eentje die heel lastig open te krijgen was. Ongetwijfeld uit het raam geslingerd door een woedende buur die ook gek werd van het gepiep. Maar ja, dat is natuurlijk niet echt aardig en zo heb je dus ook geen melder meer.

Kortom, melders in huis, goede batterijen, alles klaar. Dat dacht de schrijver van dit stuk, tot het apparaatje iets vreemds deed. Zoeken op internet naar de gebruiksaanwijzing. Welk type? Dat staat er vast op, aha, de COA 22. Wat zei de eerste treffer in de zoekmachine? Al in 2015 uit de handel genomen wegens productiefout. Pardon? Hoe kan je dat weten als je er niet naar zoekt? Wat blijkt? In 2016 heeft de keuringsdienst NVWA de toen beschikbare meters getest en er bleken er heel wat niet te voldoen. Alle melders checken dus. Heb je een melder van 2017 of eerder? Kijk in deze lijst van de NVWA of in dit recent bijgewerkte artikel van de Consumentenbond.

Bij een kennis hing nog een oude COA 20, die zijn al lang over datum. Veel mensen weten niet dat de melder na een jaar of vijf vervangen moet worden. De sensor is dan niet gevoelig genoeg meer. Bij nieuwe apparaten staat een duidelijke uiterste houdbaarheidsdatum op de verpakking en op een sticker op de melder. Bij de oude dus niet.

Kortom: zorg dat je op enkele meters van elke geiser, kachel of CV installatie een moderne CO melder hebt hangen. Op de juiste plek en hoogte, zie daarvoor de bijgeleverde instructies. Kies bijvoorbeeld een RM 370 of een COA 26 die je online of bij Blokker, de Action of in de doe het zelf zaken kunt kopen voor twee tientjes.
Nog een voordeel: dit type heeft drie standaard AA batterijen, niet meer het blokje van 9 volt. Die heb je nog wel nodig voor de rookmelders, waarvan je er natuurlijk ook tenminste een in huis en een in de gang hebt hangen. Tenminste, als je leven je lief is.

Alle informatie over koolmonoxide op de site van de brandweer

Bron: Wooninfo

https://www.wooninfo.nl/nieuws/2018/11/red-je-leven-zorg-voor-koolmonoxide-melders-in-huis/

Evaluatieonderzoek naar de Woningwet gepubliceerd!

Het is zover: de uitkomsten van het evaluatieonderzoek naar de Woningwet 2015 zijn bekend!

Het is inmiddels drie jaar geleden dat de Woningwet werd herzien. Hoogste tijd dus voor een evaluatie: hoe pakt de Woningwet 2015 eigenlijk uit? Het ministerie van BZK voert deze evaluatie momenteel uit en presenteert in december haar uitkomsten. Zij focust daarbij vooral op de vraag of de Woningwet haar beoogde doelstellingen ook daadwerkelijk realiseert. Oftewel: ‘doet de wet wat zij moest doen?’ Daarnaast verricht de Aedescommissie-Van Bochove een eigen evaluatieonderzoek naar de Woningwet 2015, als ‘aanvullend geluid’ vanuit de sector. De aanvulling zit in de brede kijk van de commissie: zij focust op alle gevolgen van de Woningwet voor de uitvoeringspraktijk. Oftewel: ‘wat doet de wet?’ De commissie let daarbij specifiek op de kansen en belemmeringen voor woningcorporaties en hun partners om maatschappelijke opgaven adequaat op te pakken, nu en in de toekomst.

Atrivé draagt bij aan advies
Maandag 19 november, was het zover. De Aedescommissie-Van Bochove maakte haar adviesrapport bekend. Dat is extra speciaal, omdat Atrivé hier een bijdrage aan leverde. Wij mochten de gevolgen van de Woningwet voor de uitvoeringspraktijk evalueren. Naast ons praktijkonderzoek, baseert de commissie zich voor haar advies op een juridisch onderzoek en verschillende essays van experts (zoals Johan Conijn, Piet Sebrechts en Rudy de Jong). De commissie concludeert dat de Woningwet momenteel te stringente landelijke regels bevat met te weinig mogelijkheden om lokaal maatwerk te leveren. Haar advies luidt daarom: “geef gemeenten, huurders en corporaties meer ruimte voor lokaal woonbeleid”.

Onze slotsom
In het praktijkonderzoek komen wij tot de slotsom dat de Woningwet frustreert, infantiliseert en verlamt. Onvrede overheerst. De Woningwet roept in zijn uitwerking, toepassing en handhaving veel ongemak en ongenoegen op – niet alleen bij woningcorporaties, ook gemeenten, huurdersorganisaties en zorg- en welzijnsorganisaties lopen tegen de negatieve kanten van de Woningwet aan. De uitwerking en handhaving van de Woningwet blijken te bevoogdend richting corporaties en hun partners, dit maakt hen risicomijdend en ondernemingsschuw. Zo remt de Wet de noodzakelijke innovatie om volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven adequaat op te pakken, nu en in de toekomst. Dit is een ongewenste en zorgwekkende ontwikkeling. Sectorpartijen vragen daarom om een aanpassing van de Woningwet.

Groeiende opgaven…
Aanpassing van de Woningwet is hoognodig, want de opgaven zijn groot en groeiend. Er is schaarste aan woningen, vooral wat betreft middeninkomens en bijzondere zorgvragers; het passend toewijzen zorgt voor een concentratie van kwetsbaarheid in buurten en belemmert de doorstroming; in deze kwetsbare buurten daalt het woongenot en ontstaan leefbaarheidsvraagstukken. Ook daalt het voorzieningenniveau in dergelijke buurten, met kalere maatschappelijke landschappen tot gevolg. Daardoor komt niet alleen het ‘prettig samen wonen’ onder druk te staan, ook het ‘wonen met passende (zorg)voorzieningen’ komt in het geding. Veelzeggend is dat men nu al vreest voor het terugkomen van ‘Vogelaarwijken’ als de gevolgen van de passend toewijzen maatregel aanhouden. Daarnaast staan woningcorporaties voor een grote verduurzamingsopgave: zij moeten energiebesparende maatregelen doorvoeren om de woningen ook in de toekomst betaalbaar te houden.

… tegelijkertijd ingeperkte handelingsruimte
De uitvoeringspraktijk laat zien dat het effectief oppakken van deze opgaven, nu en in de toekomst, ernstig belemmerd wordt door de uitwerking, toepassing en handhaving van de Woningwet. Door fiscale heffingen hebben corporaties minder verdiencapaciteit, en dus minder investeringsruimte. Ook sluiten regels en normen onvoldoende aan op wat lokaal nodig wordt geacht, vooral op het gebied van passend toewijzen en leefbaarheid. Kort gezegd: waar behoefte aan is, mag niet altijd. Vooral het woud aan fijnmazige wet- en regelgeving zit in de weg, net als de legalistische handhaving van de Autoriteit woningcorporaties naar ‘de letter’ van de wet. Het risico-regel-reflex overheerst: gesignaleerde knelpunten in de regelgeving leiden in veel gevallen tot nog meer regels en verantwoording. Zo groeit de governancekluwe, terwijl er geen regels geschrapt worden. Dit alles maakt dat de Woningwet knelt: ‘de dingen goed doen’ zit ‘de goede dingen doen’ in de weg. Het is een kwestie van of-of geworden, in plaats van en-en.

De wet maakt afwachtend en ondernemingsschuw
Opvallend is dat de Woningwet wel (experimenteer)ruimte biedt aan corporaties. Keer op keer blijkt echter dat corporaties deze ruimte nu niet benutten, laat staan de grenzen van de wet opzoeken. Dit signaleert een ander, meer verborgen effect van de wet. De Woningwet infantiliseert en verlamt: we zien een beweging van ondernemen naar gehoorzaam zijn, afwachten en risico’s mijden. Als gevolg van de Woningwet wordt er te veel gewerkt vanuit regels en voorzichtigheid en te weinig vanuit gezond verstand en maatschappelijke waardeoriëntatie. Zo remt de Woningwet het zeer gewenste maatschappelijke ondernemerschap en blijft de noodzakelijke vernieuwing uit.

Dringend verzoek tot verandering
Het evaluatieonderzoek van Atrivé haalt een dringend verzoek tot aanpassing van de Woningwet op. Sectorpartijen willen dat de wet hen minder bevoogdt en meer bijdraagt aan het oppakken van (toekomstige) volkshuisvestelijke opgaven. Dat vraagt om meer ruimte voor corporaties en hun partners om samen, vanuit het gezonde verstand en ‘de bedoeling’, initiatief te nemen tot maatwerk en vernieuwing. Zie (de samenvatting van) het evaluatierapport voor de concrete voorstellen voor verandering die we ophaalden uit de sector.

Bron: Atrivé

Nieuwe sociale huurwoningen in Berkel Dorp!

Het college van de gemeente Lansingerland stemt in met het verder uitwerken van het plan van 3B Wonen om 50 verouderde sociale huurwoningen in Berkel en Rodenrijs te slopen en te vervangen door 73 moderne, duurzame, energiezuinige eengezinswoningen en appartementen, dat schrijft het college in een brief aan de gemeenteraad. Het betreft een deel van de woningen van 3B Wonen aan de Julianastraat en Prins Bernhardlaan.

“Met deze duurzame herontwikkeling slaan we twee vliegen in één klap, naast uitbreiding van het sociale woningaanbod , draagt de herontwikkeling ook bij aan onze klimaatdoelstellingen, aldus wethouder Wonen, Kathy Arends. 3B Wonen onderzoekt of de woningen nul op de meter kunnen worden. Een nul-op-de-meter-woning is een woning die evenveel energie opwekt als dat er nodig is voor het huis en het huishouden.

Invulling nieuwbouw

De plannen voor de nieuwbouw bestaan uit 73 woningen. Naast grotere en kleinere eengezinswoningen zijn er ook appartementen voorzien. Hieraan is binnen de gemeente veel behoefte, aldus Frans Weterings, directeur van 3B Wonen. Alle woningen vallen binnen sociaal bereikbare huur en worden door 3B Wonen verhuurd. 3B Wonen heeft de huidige bewoners al vroeg betrokken bij de planvorming. Omwonenden worden dit voorjaar uitgenodigd om kennis te nemen van de plannen.

Woonvisie

Tijdens deze collegeperiode gaat het college 400 woningen per jaar bouwen. In Lansingerland is er plek voor alle doelgroepen: starters, doorstromers en senioren, voor lagere en middeninkomens en 20% sociale woningbouw. De gemeente maakt daarover afspraken met ontwikkelaars, woningcorporaties en de Huurdersvereniging Lansingerland. In de regio Rotterdam maken we afspraken over de regionale woningmarkt en specifiek de sociale voorraad. Deze toevoeging van extra sociale huurwoningen op een bestaande locatie voldoet aan deze afspraken. De gemeente Lansingerland is een van de meest gewilde woongemeenten van de metropoolregio, goed bereikbaar en centraal gelegen tussen Rotterdam en Den Haag.

Bron: 3B krant

Wat kost huren in 2019

Een hogere liberalisatiegrens. Geïndexeerde grenzen voor de toewijzing van sociale huurwoningen en de huurtoeslag. Hogere kosten voor energie. In 2019 verandert er weer veel dat van invloed is op de portemonnee van huurders en woningzoekenden.

Wat kost een sociale huurwoning?

Verhuist u in 2019 naar een sociale huurwoning? Dan mag de kale huur van die woning niet hoger zijn dan € 720,42. Dit is de nieuwe ‘liberalisatiegrens’. Voor het eerst in vijf jaar is deze grens omhoog gegaan.

Heeft u een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag en gaat u in 2019 bij een woningcorporatie huren? Dan zal de huur van uw nieuwe woning waarschijnlijk niet hoger zijn dan € 607,46 (een- en tweepersoonshuishouden) of € 651,03 (grotere huishoudens). Dat komt omdat corporaties ook in 2019 ‘passend’ moeten toewijzen. Minstens 95% van de woningen die zij toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen moet een kale huur hebben onder deze ´aftoppingsgrenzen´. Een hogere huur mag alleen in uitzonderingsgevallen. 

Met welk inkomen kunt u een sociale huurwoning krijgen?

Met een jaarinkomen dat lager is dan € 38.035,- maakt u het meeste kans. Als u iets meer verdient maakt u ook nog kans, maar als uw inkomen hoger is dan € 42.436,- kunt u alleen bij uitzondering sociaal huren. Bijvoorbeeld als u moet verhuizen vanwege sloop van uw woning, of als u vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt. In 2019 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden:

  • Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot  € 720,42 moet worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 38.035.
  • Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 720,42 mag worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen € 38.035 en € 42.436.
  • Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel de voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). In dat besluit staat dat mensen met fysieke of psychische beperkingen voorrang moeten krijgen.

Voor commerciële verhuurders (zoals particuliere huisbazen) gelden deze regels allemaal niet. Zij verhuren ook wel woningen met een huurprijs tot  € 720,42.

Met welk inkomen heeft u recht op huurtoeslag?

Het maximale jaarinkomen dat u mag hebben om huurtoeslag te kunnen krijgen gaat ieder jaar een beetje omhoog. Voor 2019 zijn de bedragen:

  • €22.700,- voor alleenstaanden
  • €30.825,- voor meerpersoonshuishoudens
    Heeft u -of heeft uw huisgenoot- al AOW? Dan is het maximumbedrag €25 lager.

Naast uw inkomen telt ook uw vermogen (zoals spaargeld en geld op de betaalrekening) mee. Op 1 januari 2019 mag dat niet meer zijn dan €30.360,- per persoon. Had u meer geld op 1 januari? Dan heeft u in 2019 geen recht op toeslag. 

Bron: Woonbond