Dure huur zorgt dat koopstarters achter het net vissen

Woningcorporaties starten binnen twee jaar met bouw 150.000 sociale huurwoningen

In mei werd al bekend dat woningcorporaties ruimschoots gebruik maken van de korting op de verhuurderheffing als ze betaalbare huurwoningen bouwen. Het zag er toen naar uit dat er op 1 juli plannen zouden liggen voor de bouw van 80.000 woningen met steun van deze regeling. Bij het sluiten van de regeling op 1 juli overtrof het aantal aanvragen de verwachtingen en sloot de teller op 115.000 corporatiewoningen. Uit een vorige regeling voor vermindering verhuurderheffing liggen nog aanvragen voor de bouw van nog eens 35.000 woningen. Het totaal aan nieuwe corporatiewoningen komt daarmee op 150.000.

Volgens minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties staat Nederland voor een grote bouwopgave. En zeker nu, ten tijde van de coronacrisis, moet alles uit de kast gehaald worden om door te bouwen. Het is daarom van groot belang dat de bouw van de 150.000 woningen zo snel mogelijk start en corporaties binnen twee jaar 10.000 flexwoningen bouwen.

Gezamenlijke taskforce

Om ervoor te zorgen dat dankzij de heffingsverminderingen geplande investeringen ook zo snel mogelijk leiden tot de bouw van nieuwe woningen, hebben Aedes, VNG en het ministerie afgesproken dat zij de bouw samen gaan bewaken en aanjagen. Hiervoor wordt nog dit jaar een gezamenlijke taskforce opgericht.

Ervaringen met het versnellen van de woningbouw uit woondeals wordt gedeeld en het gebruik van Versnellingskamers Flexwonen wordt gestimuleerd.

Bouwopgave corporaties

De bouw van 150.000 woningen draagt bij aan het terugdringen van het tekort aan betaalbare woningen. Martin van Rijn, Aedes-voorzitter: “Er wachten nog veel te veel mensen op een betaalbare huurwoning. Woningcorporaties staan te trappelen om die voor hen te bouwen. Het is goed om samen de knelpunten in de planning en voorbereiding te bekijken en op te lossen.” Corporaties zijn volgens de minister, VNG en AEDES ook hard nodig bij de renovatie en herstructurering van de bestaande woningvoorraad, de energietransitie, de huisvesting van kwetsbare groepen en de leefbaarheid van de wijken. Volgens Van Rijn is het belangrijk dat de drie partijen erkennen dat de financiële draagkracht van de corporatiesector onvoldoende is voor alle volkshuisvestelijke opgaven in de komende jaren. De afspraken zijn nu gemaakt voor deze kabinetsperiode.

Om ook in de toekomst betaalbare woningen te bouwen en de startmotor te zijn voor de verduurzaming, hebben corporaties onvoldoende middelen. De partijen benadrukken dat er voor de middellange termijn daarom nadere afspraken nodig zijn, waarvan een structurele oplossing voor de financiële positie van corporaties een onderdeel is. De minister komt dit najaar met oplossingsrichtingen. Albert Vermuë, directeur bij de VNG: “De corporaties moeten kunnen investeren in nieuwbouw en zijn ook hard nodig bij de renovatie en herstructurering van de woningvoorraad, de energietransitie en de huisvesting van kwetsbare doelgroepen en de leefbaarheid van de wijken. We hebben nu samen vastgesteld dat er een structurele oplossing moet komen voor de financiële positie van de corporaties.”

---

Begin gewoon met bouwen

De vraag naar betaalbare huisvesting blijft stijgen, maar het aantal nieuwgebouwde woningen is al jaren te laag. En de woningnood zal de komende jaren alleen maar toenemen, verwacht hoogleraar Peter Boelhouwer. ‘We zijn momenteel de oplossingen voor overmorgen aan het bedenken, terwijl we gewoon nu moeten beginnen.’

De coronacrisis zorgt voor veel onzekerheid en pessimistische prognoses, ook op het gebied van woningbouw. Maar tot nu toe valt het effect op de woningmarkt mee, zegt Peter Boelhouwer, deskundige op het gebied van woningmarktbeleid en hoogleraar aan de TU Delft. ‘De verkopen liggen op hetzelfde niveau en de huizenprijzen stijgen nog. Bovendien gaat ook de bouw gewoon nog door. Dat neemt niet weg dat de problemen op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening aanzienlijk zijn. Uit een rapport van de Rabobank, dat begin 2020 verscheen, blijkt bijvoorbeeld dat het woningtekort in Nederland 315.000 bedraagt.’ Daar komt bij dat door de coronacrisis de bouwproductie de komende 2 jaar met zo’n 15 procent zal afnemen, verwacht het Economisch Instituut voor de Bouw. Wel kondigden woningcorporaties recent aan de komende 5 jaar maar liefst 80.000 sociale huurwoningen te gaan bouwen. Een stap in de goede richting, denkt Boelhouwer, maar het is duidelijk dat er meer moet gebeuren. ‘Het belangrijkste is dat de rijksoverheid de regie neemt. Zeker nu ons een crisis te wachten staat. Tijdens de vorige economische crisis zijn er geen nieuwe plannen ontwikkeld. Daar lopen we nu tegenaan.’

Lacune
De urgentie van de woningnood lijkt inmiddels ook doorgedrongen tot de politiek. Begin maart nam de Tweede Kamer een motie aan om in het volgende kabinet weer een minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) aan te stellen. Het ministerie van VROM werd in 2010 nog afgeschaft, waarbij de verschillende departementen werden ondergebracht bij andere ministeries. ‘Er is een bestuurlijke lacune ontstaan, waarin niemand verantwoordelijkheid neemt,’ constateert Boelhouwer. ‘Je hebt een minister nodig die zich uitsluitend met wonen bezighoudt. Een goede minister van Wonen stelt een ondergrens in van het aantal gebouwde woningen, zodat de bouw in ieder geval op gang blijft.’

 

---

Wetsvoorstel sluit alleenstaanden uit van sociale huur

Als het aan het kabinet ligt komen 140.000 woningzoekenden niet langer in aanmerking voor een betaalbaar huurhuis, terwijl ze met hun inkomen nauwelijks een alternatief hebben. Dat is volgens Aedes en de Woonbond het gevolg van het verlagen van de toewijzingsgrens voor alleenstaanden naar 35.938 euro. Minister Ollongren stuurde hierover gisteren een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer.

Aedes en de Woonbond maken zich ernstig zorgen over een grote groep woningzoekenden: ‘Er is woningnood, deze mensen staan vaak al jaren op de wachtlijst. Starters en senioren hebben met deze nieuwe regels geen enkele kans meer op een betaalbaar huis. Voor een sociale huurwoning komen alleenstaanden niet meer in aanmerking, middenhuur is er nauwelijks en voor dure vrijesectorhuur en koop verdienen ze te weinig. In een periode dat mensen al onzeker zijn over hun inkomen, zorgt het kabinet voor nog meer onzekerheid over een eigen thuis en ontneemt het nog eens 140.000 mensen het zicht daarop.’

Eerlijke inkomensgrenzen

In plaats van de twee inkomensgrenzen die minister Ollongren voorstelt, willen de vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders drie inkomensgrenzen voor woningzoekenden: voor alleenstaanden tot 39.000 euro, voor tweepersoonshuishoudens tot 43.000 euro en voor (grote) gezinnen tot 53.000 euro. Minister Ollongren verlaagt echter de inkomensgrens voor alleenstaanden van 39.000 naar 35.938 euro en houdt vast aan een grens van 43.126 euro voor gezinnen. Ook grote gezinnen komen daardoor in de problemen; verdienen ze net iets meer – een laag middeninkomen – dan vallen ze al buiten de boot. ‘Logisch dat het kabinet de inkomensgrenzen koppelt aan de grootte van het huishouden. Maar doe het dan op een eerlijke manier. Zodat zoveel mogelijk woningzoekenden aan een huis kunnen komen’, aldus Aedes en de Woonbond.

 

---

Ingreep bij voormalig vliegveld Valkenburg ‘goed signaal’: ‘Rijk mag best tanden laten zien’

Een goede zet vindt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, dat de overheid heeft ingegrepen bij het voormalig vliegveld Valkenburg. Nooit eerder is dit volgens hem gebeurd. “Als gemeenten maar blijven treuzelen met het bouwen van woningen, mag het Rijk best haar tanden laten zien.”
Maar liefst vijftien jaar werd er al gesteggeld over woningbouw op het voormalige vliegveld in Katwijk. Eindelijk werd er gisteren een knoop doorgehakt: de 5.000 woningen gaan er gewoon komen. Niet de gemeente, maar het Rijk maakte deze beslissing, wat hoogst uitzonderlijk is. Normaal wordt woningbouw overgelaten aan gemeenten. Volgens Boelhouwer is het zelfs zo uniek, dat het naar zijn weten, nog nooit eerder is gebeurd.

Was u verrast?
“Nee, dat toch niet helemaal, want er was al een paar keer in de Tweede Kamer mee gedreigd. CDA, D66 en VVD hadden al eerder de minister opgeroepen dit te gaan doen. Het is ook zo hard nodig. De bouwvergunningen zijn vorig jaar ingezakt, de stikstofcrisis is er. De productie van woningen moet echt fors omhoog.”

U vindt het dus een goede stap.
“Ja, het is een goed signaal. De situatie op het voormalig vliegveld van Valkenburg was een klein drama, al jaren lagen de plannen stil, terwijl je er wel 5.000 woningen kunt bouwen.”

Er is grote woningnood in Nederland. Verwacht u dat de overheid dit nu vaker gaat doen?
“Het zal misschien op nog wel een à twee plekken gaan gebeuren. Ook op Rijnenburg in Utrecht en de Zuidplaspolder zijn problemen. Het zou me niets verbazen als daar ook een keer wordt ingegrepen.”

Maar dat zijn maar twee projecten. Moet de overheid niet gewoon weer de regie in handen nemen?
“Nee, dat denk ik niet. Woningbouw moet blijven bij provincies en gemeenten. Ik denk dat het alleen goed is als de rijksoverheid ingrijpt als een project echt compleet vastzit. Op dit moment lopen er regiodeals door het hele land, waar belangrijke projecten worden besproken. Als nou uit deze onderhandelingen blijkt dat een gemeente voor obstructie zorgt, dan zou je dit soort instrumenten kunnen inzetten. Zie het als een paardenmiddel.”

Waarom heeft de overheid nou juist hier ingegrepen?
“Nou ja deze plek is al jaren een schrijnend geval. Dus als het ergens had gemoeten, dan hier.”

Maar het zou kunnen dat de woningbouwplannen hier helemaal niet door kunnen gaan vanwege de stikstofproblematiek. Dan heeft de overheid voor niks ingegrepen.
“Ja, maar dat geldt voor veel meer bouwlocaties. Natuurlijk moet er hier wel compensatie gaan plaatsvinden, dat geldt voor de hele regio Den Haag, waar weinig depositieruimte is. Ik vind het geen gekke plek waar het Rijk heeft ingegrepen, vooral omdat het ook om zo’n groot project en zo veel woningen gaat.”

Deze ingreep is niet in strijd met de Woningwet?
“Nee, die heeft daar niets mee te maken. Ingrijpen van de overheid mag gewoon en heeft altijd gemogen. Er is alleen in het verleden nauwelijks gebruik van gemaakt. Je moet het zien als een stok achter de deur. Als het écht goed misgaat, kan de overheid ingrijpen. Maar het moet niet op grote schaal worden toegepast.”

 

---

Beng-eisen aangescherpt

De ministerraad heeft op voorstel van minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) ingestemd met een wijziging van het Bouwbesluit over energiezuinige nieuwbouweisen. Met deze wijziging moeten vanaf 1 juli 2020 alle nieuw te bouwen gebouwen voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouw eisen (BENG). Daarmee worden strengere eisen gesteld om zo het energiegebruik te verlagen.

In de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen is afgesproken dat alle nieuwe gebouwen bijna energieneutraal moeten zijn. Minister Ollongren: ‘Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het behalen van de klimaatdoelen die in Parijs zijn vastgesteld en de afspraken in het Energieakkoord. Omdat fossiele brandstoffen eindig én milieubelastend zijn, stimuleert de Europese Unie het investeren in zonne- en windenergie. Door zelf energie op te wekken en toe te werken naar één Europees energienetwerk moet energie schoner en goedkoper worden.’

Energievraag beperken
Gebouwen spelen een belangrijke rol in het Europese energiebeleid vanwege hun grote bijdrage aan het energiegebruik en de daarmee gepaard gaande CO₂ emissies. In Nederland worden nog 1 miljoen woningen bijgebouwd. Met de nieuwe BENG-eisen wordt in Nederland een belangrijke stap gezet om het energiegebruik van woningen en gebouwen te beperken.

Internetconsultatie
De strengere eisen hebben grote consequenties voor ontwikkelaars, architecten en bouwers en vragen om een zorgvuldige invoering. De minister heeft dan ook goed naar de adviezen geluisterd die kwamen uit de internetconsultatie. De reacties op de nieuwe BENG-eisen waren divers. Duidelijk was wel dat de BENG 1 eis, de maximale energiebehoefte van een gebouw, scherper mocht. Ollongren: ‘Ik heb deze eis aangescherpt. De BENG 1 eis voor de meeste tussenwoningen gaat hiermee van 70 kWh/m².jr naar 55kWh/m².jr. Van belang is dat de nieuwe gebouwen zo energiezuinig mogelijk zijn, zodat er niet onnodig energie wordt gebruikt.’

Deze differentiatie – waar de Tweede Kamer ook op heeft aangedrongen – leidt verder tot een aanscherping van de eis voor de meeste woongebouwen, voor een deel van hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen en voor een beperkt deel van de vrijstaande woningen. In de internetconsultatie was verder aangegeven dat lichte bouwwijzen (zoals hout- en skeletbouwwoningen) onnodig worden benadeeld, terwijl op bouwmaterialenniveau de daarbij gebruikte materialen juist goed her te gebruiken zijn. Hieraan is tegemoetgekomen doordat de BENG 1 eis voor lichte bouwmaterialen wordt gecorrigeerd met 5 kWh/m².jr.

De BENG-eisen nu per 1 juli 2020
Partijen hebben via de internetconsultatie aangegeven dat de inwerkingtreding de BENG-eisen minimaal zes maanden na het beschikbaar komen van de noodzakelijke uitgeteste rekensoftware zijn ingang moet vinden, op zijn vroegst per 1 juli 2020. Het is van belang dat de markt zich goed kan voorbereiden op deze nieuwe bouweisen, daarom is de inwerkingtreding zes maanden later.

Gezond binnenklimaat
De minister ziet ook het belang van extra aandacht voor wooncomfort en een gezond binnenklimaat. In zeer goed geïsoleerde woningen is een gezond binnenklimaat in grote mate afhankelijk van de voorzieningen voor luchtverversing in gebouwen. Veel bewoners hebben de neiging om bij tocht de ventilatieopeningen af te sluiten, waardoor er voor de gezondheid nadelige situatie kan ontstaan. Om dit te voorkomen is er een maximum gesteld aan luchtsnelheid van verse (koude) ventilatielucht in gebouwen, zodat er geen tochtoverlast wordt ervaren.

Wat verandert er?
De nieuwe BENG eisen vervangen de EPC, de huidige eis voor nieuwbouw. De BENG eisen geven meer waarborgen dat een gebouw energiezuinig wordt ontworpen dan de EPC. Bij de EPC zou bijvoorbeeld een matige isolatie van de gebouwschil in een gebouw kunnen worden gezet, waarbij de EPC-eis kan worden gehaald door de energieverliezen te compenseren met zonnepanelen. De EPC-eis houdt namelijk geen rekening met het energieverlies van de woning door de gebouwnorm. Door de invoering van BENG-eisen kan dit niet meer, omdat BENG wel zelfstandige eisen stelt aan de schil van een gebouw en aan het aandeel hernieuwbare energie.

---

In het Zuid-Afrikaanse Cradle of Humankind heeft de producent zelf een prefab-woning laten bouwen. Het interieur komt compleet uit de fabrieksband rollen en hoeft alleen nog maar in elkaar worden gezet.

Woningcorporatie doet proef met prefab-woningen

Het lukt bouwbedrijven maar niet de grote vraag naar nieuwe huizen bij te houden. Alle aandacht gaat daarom uit naar prefab-woningen: in de fabriek geproduceerde huizen die je ter plaatse als een pakketje in elkaar zet. Het grootste bouwbedrijf van Nederland, BAM, investeert in een Zuid-Afrikaanse start-up die onlangs z’n eerste huizen verkocht aan woningcorporatie Eigen Haard in Amsterdam. Proefmodellen zijn onderweg.
De start-up Thorb zegt luxueus te kunnen bouwen met een prikkelende missie: 100 procent woongeluk, 50 procent betalen. In het begin nog iets te ambitieus, maar toch: ,,Voor de eerste woningen betalen we minimaal 15 procent minder dan voor vergelijkbare huizen”, zegt Danny Wijnbelt, directeur Ontwikkeling bij Eigen Haard. ,,Wie weet is dit wel hét antwoord op de grote vraag naar betaalbaar wonen.” Eigen Haard koopt 96 huizen als de proefmodellen bevallen en heeft alvast een optie voor nog eens duizend prefab-woningen van Thorb.

Het unieke van de huizen is dat ze grotendeels machinaal vanuit het interieur worden opgebouwd, zegt mede-oprichter van Thorb Rick van den Bos. ,,Over een paar maanden komen de eerste drie huizen per schip naar Nederland. De woonkamers, de slaapkamers en de keukens passen precies in zeecontainers. Hier worden ze uitgepakt en er hoeven alleen nog maar wat muren omheen. Binnen twee maanden zijn ze woonklaar.”

Drie proefhuizen, waar komen ze te staan?
Van den Bos: ,,In Delft. We kunnen de huizen vanaf een fundering van beton op elkaar stapelen en dan laten we zoveel mogelijk mensen de woonbeleving testen. Iedereen kan zich aanmelden. Geïnteresseerde huurders en medewerkers van woningcorporaties bijvoorbeeld. Ze kunnen er een paar dagen of een week slapen en zelfs een feestje geven. Laat ze maar kijken of ze dan geluidsoverlast veroorzaken. Van alle feedback die we krijgen, kunnen we alleen maar leren.”

Hoe zien de huizen eruit, zijn het een soort containers?
“Nee, absoluut niet. Ze zijn veel luxer dan we in Nederland van sociale woningbouw gewend zijn en hebben ieder hun eigen unieke vorm en uitstraling. Dat komt puur door het proces. Ze worden grotendeels machinaal in elkaar gezet, maar het is geen massaproductie zonder keuzemogelijkheden. We geven afnemers de kans om zelf de kleuren en indelingen te kiezen. Als het aan mij ligt, komt die keuze zelfs van de huurders zelf. Voor de keuken kun je dan kiezen uit bijvoorbeeld vijf verschillende frontjes en drie printjes. Niet te excentriek trouwens, want de volgende bewoners moeten het ook nog leuk vinden.”

Waarom moeten de huizen helemaal uit Zuid-Afrika komen?
,,Daar is het bedrijf begonnen, maar de afzetmarkt in Europa is veel interessanter. Als we hier afnemers krijgen, gaan we ze ook hier bouwen. De wc-potten en badkamertegels komen nu al uit Duitsland. Nogal onzin om ze eerst naar Zuid-Afrika te sturen en dan weer terug naar Europa – niet duurzaam ook. Het heeft niks met de lagere productiekosten daar te maken.”

U zegt dat de bouw vanuit het interieur ontstaat. Worden ze dus gestoffeerd opgeleverd?
,,Ja, van de tegels in de badkamer, de vloeren, het bad, de muren… alles is kant-en-klaar. We kunnen zelfs het bed meeleveren en werken ook aan een eenvoudige integratie van Ikea-producten. Dan zouden we kasten en andere meubels er al in kunnen zetten. Muren eromheen, ramen erin en je kunt erin wonen. Alles naar keuze van de huurder natuurlijk.”

Hoe groot zijn de huizen?
Die in Delft krijgen een oppervlakte van 60 vierkante meter, maar de Zuid-Afrikaanse producent heeft z’n eigen huis op dezelfde manier gebouwd in het beschermde gebied Wieg van de mensheid. Dat huis is ruim 600 vierkante meter groot. Dat is het mooie van dit systeem: je kunt eindeloos variëren en uitbouwen. Normaal gesproken stijgt de bouwprijs van een huis grofweg lineair mee met het aantal vierkante meters, maar omdat bij dit systeem de interieurmodules de kern vormen, geldt die vuistregel niet meer. Ik sluit dan ook zeker niet uit dat we in de toekomst luxere en grotere huizen gaan verkopen.”

Maar u begint met sociale woningbouw?
,,Ja, dan kunnen we het snelste met volumes werken. Eén huis op deze manier neerzetten is duur, maar hoe meer je er verkoopt, hoe sneller de prijs zakt. Bovendien is het vanwege de hoge grondprijs nodig om te stapelen, oftewel huizen op elkaar te zetten. Tot 2022 werken we met een productiecapaciteit van 550 huizen per jaar. Doel is om binnen vijf jaar op een veelvoud daarvan te zitten en daarmee de prijs nog veel disruptiever te maken.”

 

---

Lening voor ouderen om langer thuis te wonen amper aangevraagd