Tijdelijk geen huisuitzettingen en verlenging tijdelijke huurcontracten

Door de coronacrisis moet niemand op straat belanden. Dat vinden minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang). Ze hebben daarom afgesproken nu geen huisuitzettingen te doen. Daarnaast komt de minister met een spoedwet om tijdelijke huurcontracten te verlengen. De Woonbond en de LSVb ondersteunen dit. In aansluiting op dit statement hebben leegstandbeheerders in een eigen verklaring aangegeven hoe ze omgaan met hun bewoners in deze crisistijd.

Het kabinet heeft maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk mensen op korte termijn in de financiële problemen komen. Voor huurders die ondanks die maatregelen niet de maandelijkse huur kunnen betalen, spannen verhuurders zich in om maatwerk te leveren. Daarnaast worden er gedurende de coronacrisis geen huisuitzettingen gedaan. Tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.

De woonpartijen vertegenwoordigen ruim 80% van de huurhuizen in Nederland. De minister verwacht dat er met deze afspraken passende stappen zijn gezet om ten tijde van de coronacrisis geen huisuitzettingen te doen. Indien blijkt dat afspraken niet nageleefd worden of verhuurders die niet aangesloten zijn bij een verhuurderorganisatie toch overgaan tot huisuitzettingen is een wettelijke maatregel niet uitgesloten.

Spoedwetgeving
De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurcontracten worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Nu kan een tijdelijk huurcontract alleen worden aangezegd of worden omgezet in een vast contract. Dit kan een oplossing bieden voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen, maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt.

Gezamenlijk statement verhuurders over huisuitzettingen en tijdelijke huurcontracten tijdens de coronacrisis

  • De gevolgen van coronavirus raken ons allemaal. Huurders kunnen te maken krijgen met een (plotseling) verlies van inkomen als gevolg van het coronavirus zelf of als gevolg van de maatregelen omtrent het coronavirus. Dit kan iedere huurder treffen: gezinnen, studenten, alleenstaanden of andere huishoudens. Sommige huurders kunnen daardoor niet langer de maandelijkse huur betalen.
  • Onderstaande partijen zien het als een gedeelde verantwoordelijkheid om met elkaar te zorgen voor huurders die door de coronacrisis hard worden geraakt. Een prettig huis is in deze situatie extra belangrijk.
  • Het Kabinet neemt diverse maatregelen om huishoudens te helpen, om werkgevers te ondersteunen zodat mensen hun baan kunnen houden en maatregelen voor ZZP’ers en flexwerkers in het bijzonder om hen in hun inkomstenvoorziening te ondersteunen.
  • Naast de ondersteuning vanuit de overheid komen ook andere partijen in beeld die een bijdrage kunnen leveren aan de oplossing van eventuele problemen. Hiertoe behoren ook verhuurders. Hiermee pakken we in passend overleg gezamenlijk onze verantwoordelijkheid, zodat huurders met problemen niet alleen komen te staan.
  • De overheid is het startpunt voor ondersteuning, ook voor huurders. Getroffen huurders zullen daarom actief moeten zoeken naar mogelijkheden die de getroffen maatregelen bieden voor ondersteuning bij hun financiële situatie. Maar ook door het aanspreken van bestaande mogelijkheden, zoals het aanvragen van bijstand, een uitkering bij het UWV of het aanpassen van toeslagen. Verhuurders zullen huurders proactief wijzen op deze mogelijkheden, bijvoorbeeld door het plaatsen van links op hun websites.
  • Het kost tijd voordat dit is geregeld en mensen daadwerkelijk financiële ondersteuning ontvangen en in sommige situaties kunnen huurders deze periode niet financieel overbruggen. In die situaties spannen verhuurders zich maximaal in binnen hun mogelijkheden om te zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door het coronavirus.
  • Tevens zullen verhuurders geen incassokosten doorberekenen aan huurders die door het coronavirus in de problemen zijn gekomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jongsleden reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen.
  • Het Kabinet zal het daarnaast via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Deze maatregel is ingegeven vanuit het besef dat door de coronacrisis het dagelijks leven van velen op zijn kop staat. Voor degenen die besmet zijn met het virus en hun naasten is de impact zeer groot en direct. Maar ook de maatregelen die zijn getroffen grijpen diep in op de samenleving. In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte, terwijl opzegtermijn van de verhuurder voor hun tijdelijke huurcontract dichtbij is. Voor verhuurders en huurders die al overeengekomen waren dat het huurcontract verlengd zou worden naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft deze maatregel geen gevolgen.
  • Indien de verhuurders als opdrachtgever voor leegstandsbeheer actief zijn zullen zij alert zijn op de gevolgen van bewoners van leegstaand vastgoed waarbij dergelijke contracten aflopen tijdens deze coronacrisis. Dit in lijn met de positie die de VLBN kenbaar heeft gemaakt.

Bron: Rijksoverheid.nl

Meeste huurders stemmen in met verduurzaming

Als een corporatie van plan is om woningen te verduurzamen moet minstens 70 procent van de bewoners ermee instemmen. ‘Dat is voor huurwoningen geen probleem, als renovatieprojecten goed worden uitgevoerd,’ zegt Paulus Jansen, directeur van Woonbond. Hij ziet het overhalen van eigen woningbezitters als een veel groter obstakel om de energietransitie te realiseren.

Het klimaatakkoord is eind juni gepresenteerd, maar kunnen daarmee de doelen uit het akkoord worden gehaald? Een van de knelpunten is de verduurzaming van woningen: woningcorporaties lukt het niet om de gewenste versnelling te realiseren. Voorzitter Bernard Wientjes van de taskforce Bouwagenda stelde voor om het voor woningcorporaties gemakkelijker te maken sociale huurwoningen te renoveren. Hij wil af van de vereiste 70 procent instemming van bewoners. Volgens Wientjes vertraagt dit het proces enorm.

‘Gekke discussie’
Woonbond-directeur Paulus Jansen vindt het een ‘gekke discussie’. ‘Volgens Wientjes is geen draagvlak nodig, maar de maatregel die hij voorstelt is niet productief en draagt zeker niet bij aan de energietransitie,’ zegt Jansen. Hij verwijst naar onderzoek van de Woonbond, waaruit blijkt dat de 70 procent-regel de verduurzaming in de huursector niet belemmert. ‘Bij renovatieprojecten is de 70 procent alle keren gehaald. In enkele gevallen duurde het wel langer, omdat corporaties niet slim hadden geopereerd in de communicatie met de huurders.’

Het echte probleem
Het echte probleem ligt volgens Jansen niet bij de huurder, maar bij de particuliere woningbezitter. ‘Daar gaat het om individuele bewoners, die elk hun eigen afwegingen maken. Dat maakt het proces van verduurzamen zeer complex. Bovendien kost het klauwen vol geld en tijd als we die woningen overslaan bij de renovatie. Een van onze aanbevelingen is om ook eigen woningbezitters mee te nemen bij de wijkgerichte aanpak om woningen van het aardgas af te krijgen. Daarmee krijg je ook de corporatiewoningen mee die zijn verkocht aan particulieren.’

Bekend met de bouw
Jansen kan hierover meepraten, want hij kent de bouwsector als zijn broekzak. Na zijn studie bouwkunde aan de TU Eindhoven werkte hij bij ingenieursbureau DHV. Tussen 2006 en 2014 was hij voor de SP politiek actief als lid van de Tweede Kamer, met volkshuisvesting, energie en klimaat in zijn portefeuille. Na zijn vertrek uit Den Haag was hij in Utrecht wethouder van wonen, ruimtelijke ordening en vastgoed. Sinds 2018 is hij algemeen directeur bij Woonbond, volgens hem ‘gewoon werk, met een lach en een traan’, maar het thema duurzaamheid houdt hem nog steeds bezig.

Huurders ontlasten
Als directeur van Woonbond komt hij op voor belangen van huurders. In die rol wordt hij ook uitgenodigd om te spreken over hoe om te gaan met huurders. ‘Gisteren was ik bezoek op bezoek in Enschede bij huurcorporatie Ons Huis, waar twee flatgebouwen uit 1969 zijn gerenoveerd. Twee derde van de bewoners was ouder dan 75 jaar. Bij de renovatie is het gelukt om deze mensen te ontlasten, door de doorlooptijd te verkorten en de kosten te verlagen. Dat kan door de renovatie te industrialiseren en op te schalen, door dit bij de overige acht flatgebouwen in de wijk te herhalen.’

Paulus Jansen (links) op werkbezoek bij woningcorporatie Mijn Thuis in Best en Eindhoven

Spanning
Jansen geeft toe dat er spanning bestaat tussen verduurzamen en betaalbaarheid. ‘Zeker bij corporaties die zijn kaalgeplukt door de overheid, want die heft belasting uit de huuropbrengst’. Hij wijst erop dat er in het sociaal huurakkoord afspraken zijn gemaakt over betaalbaarheid en verduurzaming. ‘Belangrijk is dat de woonlasten gelijk blijven als de energiekosten stijgen. Zo kunnen we de huurders beschermen tegen hoge kosten.’

Woonlasten gelijk
Volgens Jansen gaat het erom de balans positief te houden. Dat betekent ook dat de huurprijs bij verduurzaming kan stijgen, als de woonlasten maar op hetzelfde niveau blijven. ‘Met verduurzamen gaan de energiekosten omlaag, omdat de woning meer energie bespaart en minder aardgas nodig heeft. Bijkomend voordeel is dat het comfort van de woning toeneemt. De verduurzaming kan worden betaald uit verhoging van de huur. Dat is ook het advies van de Woonbond.’

Soms lukt het niet
Het lukt niet altijd om de woonlasten gelijk te houden, zegt Jansen. ‘Soms is een flatgebouw te oud, terwijl huurders niet zitten te wachten op de sloop van hun woning. Ze willen dat hun woning blijft staan en willen niet meer gaan betalen. Historisch gezien zorgt nieuwbouw ervoor dat de woonlasten stijgen, maar de laatste tijd verloopt het proces van sloop en nieuwbouw sneller. Dat maakt het aantrekkelijker voor huurders. Ze hoeven dan maar een maand tot zes weken elders te verblijven voordat hun nieuwe woning klaar is. Veel huurders plannen dan ook hun vakantie in die periode.’

Renovatie versus sloop en nieuwbouw
Jansen noemt als voorbeeld de renovatie van jaren vijftigwoningen in Oldenzaal door Dura Vermeer. ‘De huurders konden van corporatie WBO Wonen kiezen tussen renovatie of sloop en nieuwbouw. Meer dan de helft koos voor het laatste, onder andere vanwege het hogere comfort. De balans tussen renoveren en slopen voor nieuwbouw kan dus verschuiven.’ Jansen hekelt het verschijnsel dat eigen woningbezitters ‘gratis meeliften’ met de verduurzamingsplannen van corporaties, terwijl de rekening wordt neergelegd bij de huurders, zoals is gebeurd in Almere. ‘Dat is niet eerlijk’.

Aedes-voorzitter Marnix Norder en Paulus Jansen

Collectieve aanpak
Voor eigen woningbezitters is volgens Jansen ook een collectieve aanpak nodig. ‘Dat is de goedkoopste manier om de energiekosten te verlagen. Het is niet slim om dat op eigen houtje te doen. De ene bewoner verduurzaamt de woning dan anders dan de buren, waardoor de woningen energetisch onderling enorm gaan verschillen. Dat maakt het organisatorisch nog lastiger om te verduurzamen. Het beste is een collectieve aanpak. Om voor gespikkelde complexen (huur- en koopwoningen in één gebouw) hiervoor een oplossing te vinden is de grootste uitdaging.’

70 procent haalbaar
Volgens Jansen hoort de 70 procent-regel geen discussie meer te zijn. ‘Bij de onderhandelingen over het klimaatakkoord is dit aan de kaak gesteld, maar in de praktijk werkt dit prima. Ook voor koopwoningen en commerciële huurwoningen is de eis makkelijk haalbaar, zegt Jansen. Hij wijst erop dat bij koopwoningen 100 procent draagvlak nodig is. Daar bepaalt immers de woningeigenaar of dit gebeurt. Jansen stelt voor om bij gespikkelde complexen te overleggen met eigen woningbezitters. ‘Ook voor deze groep is verduurzamen aantrekkelijk. De kans dat we eruit komen is groot.’

Rendabel investeren
Commerciële verhuurders zijn in de ogen van Jansen echter fout bezig. ‘Die verdommen het om te investeren in het verduurzamen van hun woningen, zelfs bij een terugverdientijd van zes jaar. Dat is echter gewoon rendabel,’ foetert Jansen. Huurders kunnen wel collectief druk uitoefenen om de verhuurder om dit alsnog te doen, maar in de praktijk gebeurt dit nauwelijks. Om rendabele investeringen af te dwingen bij commerciële verhuurders stelt de Woonbond voor dit te regelen met een uitbreiding van de wet, aldus Jansen.

Bron:Energieling

 

Het Woonbond jaaroverzicht

Het afgelopen jaar hebben we weer veel huurders en woningzoekenden weten te bereiken en kunnen helpen. Ook hebben we vaak wat kunnen verbeteren voor hurend Nederland. In dit artikel zetten we wat cijfers en hoogtepunten op een rijtje.

In 2018 bezochten huurders zo’n 2 miljoen keer een pagina op onze website en stonden we bijna 5.000 huurders te woord aan de Huurderslijn, onze juridische ledendienst. Onze meest populaire post op Facebook,

Betaalbaarheid
Vanwege onze actie voor huurverlaging in maart, hadden bijna alle landelijke media het over de noodzaak om de woonlasten voor huurders te verlagen. Via onze actiesite deden duizenden huurders een oproep aan hun verhuurder om de huur te verlagen.

Gluurverhoging
De rechter oordeelde eind april dat de Belastingdienst schade moet vergoeden voor het onrechtmatig verstrekken van inkomensgegevens waardoor een huurder een hogere huurverhoging heeft gehad. Deze rechtszaak, gesteund door het juridisch fonds van de Woonbond, zorgde ervoor dat meer huurders een schadevergoeding kunnen eisen. De Woonbond publiceerde daarom een modelbrief en rekenmodel op de website waarmee huurders de schade op de Belastingdienst kunnen verhalen. Veel huurders hebben hier inmiddels gebruik van gemaakt.

Aanpak huisjesmelkers
Huisjesmelkers en discriminatie horen niet thuis in de huursector. De Woonbond, verhuurders, makelaarskoepels en het ministerie maakten in mei afspraken over het aanpakken van wanpraktijken in de huursector. Dit jaar moet dat leiden tot scherpere regels waarmee huisjesmelkers harder worden aangepakt.

Aardebevingen
De Woonbond trok in de zomer samen met huurdersorganisaties in Groningen met een actiecaravan door het aardbevingsgebied om huurders die emotionele schade hebben opgelopen door de aardbevingsproblematiek, te steunen bij het indienen van een claim om immateriële schade vergoed te krijgen. Uiteindelijk hebben zo’n 5.000 Groningse huurders zich aangemeld.

Energiealarm
We lanceerden eind september het Meldpunt Energiealarm om in kaart te brengen dat huurders vaak in slecht geïsoleerde woningen wonen en hun stookkosten vaak al erg hoog zijn. Deze meldingen gebruiken we in onze lobby. Huurwoningen moeten worden verduurzaamd en de woonlasten van huurders moeten omlaag.

‘Noodknop’ vrije sector
Minister Ollongren kondigde eind november aan met een ‘noodknop’ te komen waarmee gemeenten beleid kunnen opstellen om woekerprijzen in de vrije huursector tegen te gaan. Wat de Woonbond betreft is er veel meer nodig om de hoge huurprijzen aan te pakken, maar na jarenlange lobby is dit eindelijk een stapje in de goede richting.

Sociaal Huurakkoord
Op de valreep van het jaar sloten we een Sociaal Huurakkoord met Aedes, waardoor de huurstijgingen in de corporatiesector beperkt blijven en huurders met een laag inkomen en hoge huur huurbevriezing of huurverlaging kunnen krijgen.

Ook dit jaar zet de Woonbond zich weer volop in voor huurders en woningzoekenden. Samen met huurders en lokale huurdersorganisaties. Ook Huurdersvereniging Lansingerland is lid van de Woonbond.

Bron: Woonbond

Evaluatieonderzoek naar de Woningwet gepubliceerd!

Het is zover: de uitkomsten van het evaluatieonderzoek naar de Woningwet 2015 zijn bekend!

Het is inmiddels drie jaar geleden dat de Woningwet werd herzien. Hoogste tijd dus voor een evaluatie: hoe pakt de Woningwet 2015 eigenlijk uit? Het ministerie van BZK voert deze evaluatie momenteel uit en presenteert in december haar uitkomsten. Zij focust daarbij vooral op de vraag of de Woningwet haar beoogde doelstellingen ook daadwerkelijk realiseert. Oftewel: ‘doet de wet wat zij moest doen?’ Daarnaast verricht de Aedescommissie-Van Bochove een eigen evaluatieonderzoek naar de Woningwet 2015, als ‘aanvullend geluid’ vanuit de sector. De aanvulling zit in de brede kijk van de commissie: zij focust op alle gevolgen van de Woningwet voor de uitvoeringspraktijk. Oftewel: ‘wat doet de wet?’ De commissie let daarbij specifiek op de kansen en belemmeringen voor woningcorporaties en hun partners om maatschappelijke opgaven adequaat op te pakken, nu en in de toekomst.

Atrivé draagt bij aan advies
Maandag 19 november, was het zover. De Aedescommissie-Van Bochove maakte haar adviesrapport bekend. Dat is extra speciaal, omdat Atrivé hier een bijdrage aan leverde. Wij mochten de gevolgen van de Woningwet voor de uitvoeringspraktijk evalueren. Naast ons praktijkonderzoek, baseert de commissie zich voor haar advies op een juridisch onderzoek en verschillende essays van experts (zoals Johan Conijn, Piet Sebrechts en Rudy de Jong). De commissie concludeert dat de Woningwet momenteel te stringente landelijke regels bevat met te weinig mogelijkheden om lokaal maatwerk te leveren. Haar advies luidt daarom: “geef gemeenten, huurders en corporaties meer ruimte voor lokaal woonbeleid”.

Onze slotsom
In het praktijkonderzoek komen wij tot de slotsom dat de Woningwet frustreert, infantiliseert en verlamt. Onvrede overheerst. De Woningwet roept in zijn uitwerking, toepassing en handhaving veel ongemak en ongenoegen op – niet alleen bij woningcorporaties, ook gemeenten, huurdersorganisaties en zorg- en welzijnsorganisaties lopen tegen de negatieve kanten van de Woningwet aan. De uitwerking en handhaving van de Woningwet blijken te bevoogdend richting corporaties en hun partners, dit maakt hen risicomijdend en ondernemingsschuw. Zo remt de Wet de noodzakelijke innovatie om volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven adequaat op te pakken, nu en in de toekomst. Dit is een ongewenste en zorgwekkende ontwikkeling. Sectorpartijen vragen daarom om een aanpassing van de Woningwet.

Groeiende opgaven…
Aanpassing van de Woningwet is hoognodig, want de opgaven zijn groot en groeiend. Er is schaarste aan woningen, vooral wat betreft middeninkomens en bijzondere zorgvragers; het passend toewijzen zorgt voor een concentratie van kwetsbaarheid in buurten en belemmert de doorstroming; in deze kwetsbare buurten daalt het woongenot en ontstaan leefbaarheidsvraagstukken. Ook daalt het voorzieningenniveau in dergelijke buurten, met kalere maatschappelijke landschappen tot gevolg. Daardoor komt niet alleen het ‘prettig samen wonen’ onder druk te staan, ook het ‘wonen met passende (zorg)voorzieningen’ komt in het geding. Veelzeggend is dat men nu al vreest voor het terugkomen van ‘Vogelaarwijken’ als de gevolgen van de passend toewijzen maatregel aanhouden. Daarnaast staan woningcorporaties voor een grote verduurzamingsopgave: zij moeten energiebesparende maatregelen doorvoeren om de woningen ook in de toekomst betaalbaar te houden.

… tegelijkertijd ingeperkte handelingsruimte
De uitvoeringspraktijk laat zien dat het effectief oppakken van deze opgaven, nu en in de toekomst, ernstig belemmerd wordt door de uitwerking, toepassing en handhaving van de Woningwet. Door fiscale heffingen hebben corporaties minder verdiencapaciteit, en dus minder investeringsruimte. Ook sluiten regels en normen onvoldoende aan op wat lokaal nodig wordt geacht, vooral op het gebied van passend toewijzen en leefbaarheid. Kort gezegd: waar behoefte aan is, mag niet altijd. Vooral het woud aan fijnmazige wet- en regelgeving zit in de weg, net als de legalistische handhaving van de Autoriteit woningcorporaties naar ‘de letter’ van de wet. Het risico-regel-reflex overheerst: gesignaleerde knelpunten in de regelgeving leiden in veel gevallen tot nog meer regels en verantwoording. Zo groeit de governancekluwe, terwijl er geen regels geschrapt worden. Dit alles maakt dat de Woningwet knelt: ‘de dingen goed doen’ zit ‘de goede dingen doen’ in de weg. Het is een kwestie van of-of geworden, in plaats van en-en.

De wet maakt afwachtend en ondernemingsschuw
Opvallend is dat de Woningwet wel (experimenteer)ruimte biedt aan corporaties. Keer op keer blijkt echter dat corporaties deze ruimte nu niet benutten, laat staan de grenzen van de wet opzoeken. Dit signaleert een ander, meer verborgen effect van de wet. De Woningwet infantiliseert en verlamt: we zien een beweging van ondernemen naar gehoorzaam zijn, afwachten en risico’s mijden. Als gevolg van de Woningwet wordt er te veel gewerkt vanuit regels en voorzichtigheid en te weinig vanuit gezond verstand en maatschappelijke waardeoriëntatie. Zo remt de Woningwet het zeer gewenste maatschappelijke ondernemerschap en blijft de noodzakelijke vernieuwing uit.

Dringend verzoek tot verandering
Het evaluatieonderzoek van Atrivé haalt een dringend verzoek tot aanpassing van de Woningwet op. Sectorpartijen willen dat de wet hen minder bevoogdt en meer bijdraagt aan het oppakken van (toekomstige) volkshuisvestelijke opgaven. Dat vraagt om meer ruimte voor corporaties en hun partners om samen, vanuit het gezonde verstand en ‘de bedoeling’, initiatief te nemen tot maatwerk en vernieuwing. Zie (de samenvatting van) het evaluatierapport voor de concrete voorstellen voor verandering die we ophaalden uit de sector.

Bron: Atrivé