Tijdelijk geen huisuitzettingen en verlenging tijdelijke huurcontracten

Door de coronacrisis moet niemand op straat belanden. Dat vinden minister van Veldhoven van Milieu en Wonen en de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang). Ze hebben daarom afgesproken nu geen huisuitzettingen te doen. Daarnaast komt de minister met een spoedwet om tijdelijke huurcontracten te verlengen. De Woonbond en de LSVb ondersteunen dit. In aansluiting op dit statement hebben leegstandbeheerders in een eigen verklaring aangegeven hoe ze omgaan met hun bewoners in deze crisistijd.

Het kabinet heeft maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat zo min mogelijk mensen op korte termijn in de financiële problemen komen. Voor huurders die ondanks die maatregelen niet de maandelijkse huur kunnen betalen, spannen verhuurders zich in om maatwerk te leveren. Daarnaast worden er gedurende de coronacrisis geen huisuitzettingen gedaan. Tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.

De woonpartijen vertegenwoordigen ruim 80% van de huurhuizen in Nederland. De minister verwacht dat er met deze afspraken passende stappen zijn gezet om ten tijde van de coronacrisis geen huisuitzettingen te doen. Indien blijkt dat afspraken niet nageleefd worden of verhuurders die niet aangesloten zijn bij een verhuurderorganisatie toch overgaan tot huisuitzettingen is een wettelijke maatregel niet uitgesloten.

Spoedwetgeving
De minister komt met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurcontracten worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Nu kan een tijdelijk huurcontract alleen worden aangezegd of worden omgezet in een vast contract. Dit kan een oplossing bieden voor huurders die tegen het einde van de looptijd aanlopen, maar door de coronacrisis geen mogelijkheid hebben om een andere woning te zoeken. Het streven is dat de wet zo snel mogelijk in werking treedt.

Gezamenlijk statement verhuurders over huisuitzettingen en tijdelijke huurcontracten tijdens de coronacrisis

  • De gevolgen van coronavirus raken ons allemaal. Huurders kunnen te maken krijgen met een (plotseling) verlies van inkomen als gevolg van het coronavirus zelf of als gevolg van de maatregelen omtrent het coronavirus. Dit kan iedere huurder treffen: gezinnen, studenten, alleenstaanden of andere huishoudens. Sommige huurders kunnen daardoor niet langer de maandelijkse huur betalen.
  • Onderstaande partijen zien het als een gedeelde verantwoordelijkheid om met elkaar te zorgen voor huurders die door de coronacrisis hard worden geraakt. Een prettig huis is in deze situatie extra belangrijk.
  • Het Kabinet neemt diverse maatregelen om huishoudens te helpen, om werkgevers te ondersteunen zodat mensen hun baan kunnen houden en maatregelen voor ZZP’ers en flexwerkers in het bijzonder om hen in hun inkomstenvoorziening te ondersteunen.
  • Naast de ondersteuning vanuit de overheid komen ook andere partijen in beeld die een bijdrage kunnen leveren aan de oplossing van eventuele problemen. Hiertoe behoren ook verhuurders. Hiermee pakken we in passend overleg gezamenlijk onze verantwoordelijkheid, zodat huurders met problemen niet alleen komen te staan.
  • De overheid is het startpunt voor ondersteuning, ook voor huurders. Getroffen huurders zullen daarom actief moeten zoeken naar mogelijkheden die de getroffen maatregelen bieden voor ondersteuning bij hun financiële situatie. Maar ook door het aanspreken van bestaande mogelijkheden, zoals het aanvragen van bijstand, een uitkering bij het UWV of het aanpassen van toeslagen. Verhuurders zullen huurders proactief wijzen op deze mogelijkheden, bijvoorbeeld door het plaatsen van links op hun websites.
  • Het kost tijd voordat dit is geregeld en mensen daadwerkelijk financiële ondersteuning ontvangen en in sommige situaties kunnen huurders deze periode niet financieel overbruggen. In die situaties spannen verhuurders zich maximaal in binnen hun mogelijkheden om te zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door het coronavirus.
  • Tevens zullen verhuurders geen incassokosten doorberekenen aan huurders die door het coronavirus in de problemen zijn gekomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jongsleden reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen.
  • Het Kabinet zal het daarnaast via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Deze maatregel is ingegeven vanuit het besef dat door de coronacrisis het dagelijks leven van velen op zijn kop staat. Voor degenen die besmet zijn met het virus en hun naasten is de impact zeer groot en direct. Maar ook de maatregelen die zijn getroffen grijpen diep in op de samenleving. In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte, terwijl opzegtermijn van de verhuurder voor hun tijdelijke huurcontract dichtbij is. Voor verhuurders en huurders die al overeengekomen waren dat het huurcontract verlengd zou worden naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft deze maatregel geen gevolgen.
  • Indien de verhuurders als opdrachtgever voor leegstandsbeheer actief zijn zullen zij alert zijn op de gevolgen van bewoners van leegstaand vastgoed waarbij dergelijke contracten aflopen tijdens deze coronacrisis. Dit in lijn met de positie die de VLBN kenbaar heeft gemaakt.

Bron: Rijksoverheid.nl

Evaluatieonderzoek naar de Woningwet gepubliceerd!

Het is zover: de uitkomsten van het evaluatieonderzoek naar de Woningwet 2015 zijn bekend!

Het is inmiddels drie jaar geleden dat de Woningwet werd herzien. Hoogste tijd dus voor een evaluatie: hoe pakt de Woningwet 2015 eigenlijk uit? Het ministerie van BZK voert deze evaluatie momenteel uit en presenteert in december haar uitkomsten. Zij focust daarbij vooral op de vraag of de Woningwet haar beoogde doelstellingen ook daadwerkelijk realiseert. Oftewel: ‘doet de wet wat zij moest doen?’ Daarnaast verricht de Aedescommissie-Van Bochove een eigen evaluatieonderzoek naar de Woningwet 2015, als ‘aanvullend geluid’ vanuit de sector. De aanvulling zit in de brede kijk van de commissie: zij focust op alle gevolgen van de Woningwet voor de uitvoeringspraktijk. Oftewel: ‘wat doet de wet?’ De commissie let daarbij specifiek op de kansen en belemmeringen voor woningcorporaties en hun partners om maatschappelijke opgaven adequaat op te pakken, nu en in de toekomst.

Atrivé draagt bij aan advies
Maandag 19 november, was het zover. De Aedescommissie-Van Bochove maakte haar adviesrapport bekend. Dat is extra speciaal, omdat Atrivé hier een bijdrage aan leverde. Wij mochten de gevolgen van de Woningwet voor de uitvoeringspraktijk evalueren. Naast ons praktijkonderzoek, baseert de commissie zich voor haar advies op een juridisch onderzoek en verschillende essays van experts (zoals Johan Conijn, Piet Sebrechts en Rudy de Jong). De commissie concludeert dat de Woningwet momenteel te stringente landelijke regels bevat met te weinig mogelijkheden om lokaal maatwerk te leveren. Haar advies luidt daarom: “geef gemeenten, huurders en corporaties meer ruimte voor lokaal woonbeleid”.

Onze slotsom
In het praktijkonderzoek komen wij tot de slotsom dat de Woningwet frustreert, infantiliseert en verlamt. Onvrede overheerst. De Woningwet roept in zijn uitwerking, toepassing en handhaving veel ongemak en ongenoegen op – niet alleen bij woningcorporaties, ook gemeenten, huurdersorganisaties en zorg- en welzijnsorganisaties lopen tegen de negatieve kanten van de Woningwet aan. De uitwerking en handhaving van de Woningwet blijken te bevoogdend richting corporaties en hun partners, dit maakt hen risicomijdend en ondernemingsschuw. Zo remt de Wet de noodzakelijke innovatie om volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven adequaat op te pakken, nu en in de toekomst. Dit is een ongewenste en zorgwekkende ontwikkeling. Sectorpartijen vragen daarom om een aanpassing van de Woningwet.

Groeiende opgaven…
Aanpassing van de Woningwet is hoognodig, want de opgaven zijn groot en groeiend. Er is schaarste aan woningen, vooral wat betreft middeninkomens en bijzondere zorgvragers; het passend toewijzen zorgt voor een concentratie van kwetsbaarheid in buurten en belemmert de doorstroming; in deze kwetsbare buurten daalt het woongenot en ontstaan leefbaarheidsvraagstukken. Ook daalt het voorzieningenniveau in dergelijke buurten, met kalere maatschappelijke landschappen tot gevolg. Daardoor komt niet alleen het ‘prettig samen wonen’ onder druk te staan, ook het ‘wonen met passende (zorg)voorzieningen’ komt in het geding. Veelzeggend is dat men nu al vreest voor het terugkomen van ‘Vogelaarwijken’ als de gevolgen van de passend toewijzen maatregel aanhouden. Daarnaast staan woningcorporaties voor een grote verduurzamingsopgave: zij moeten energiebesparende maatregelen doorvoeren om de woningen ook in de toekomst betaalbaar te houden.

… tegelijkertijd ingeperkte handelingsruimte
De uitvoeringspraktijk laat zien dat het effectief oppakken van deze opgaven, nu en in de toekomst, ernstig belemmerd wordt door de uitwerking, toepassing en handhaving van de Woningwet. Door fiscale heffingen hebben corporaties minder verdiencapaciteit, en dus minder investeringsruimte. Ook sluiten regels en normen onvoldoende aan op wat lokaal nodig wordt geacht, vooral op het gebied van passend toewijzen en leefbaarheid. Kort gezegd: waar behoefte aan is, mag niet altijd. Vooral het woud aan fijnmazige wet- en regelgeving zit in de weg, net als de legalistische handhaving van de Autoriteit woningcorporaties naar ‘de letter’ van de wet. Het risico-regel-reflex overheerst: gesignaleerde knelpunten in de regelgeving leiden in veel gevallen tot nog meer regels en verantwoording. Zo groeit de governancekluwe, terwijl er geen regels geschrapt worden. Dit alles maakt dat de Woningwet knelt: ‘de dingen goed doen’ zit ‘de goede dingen doen’ in de weg. Het is een kwestie van of-of geworden, in plaats van en-en.

De wet maakt afwachtend en ondernemingsschuw
Opvallend is dat de Woningwet wel (experimenteer)ruimte biedt aan corporaties. Keer op keer blijkt echter dat corporaties deze ruimte nu niet benutten, laat staan de grenzen van de wet opzoeken. Dit signaleert een ander, meer verborgen effect van de wet. De Woningwet infantiliseert en verlamt: we zien een beweging van ondernemen naar gehoorzaam zijn, afwachten en risico’s mijden. Als gevolg van de Woningwet wordt er te veel gewerkt vanuit regels en voorzichtigheid en te weinig vanuit gezond verstand en maatschappelijke waardeoriëntatie. Zo remt de Woningwet het zeer gewenste maatschappelijke ondernemerschap en blijft de noodzakelijke vernieuwing uit.

Dringend verzoek tot verandering
Het evaluatieonderzoek van Atrivé haalt een dringend verzoek tot aanpassing van de Woningwet op. Sectorpartijen willen dat de wet hen minder bevoogdt en meer bijdraagt aan het oppakken van (toekomstige) volkshuisvestelijke opgaven. Dat vraagt om meer ruimte voor corporaties en hun partners om samen, vanuit het gezonde verstand en ‘de bedoeling’, initiatief te nemen tot maatwerk en vernieuwing. Zie (de samenvatting van) het evaluatierapport voor de concrete voorstellen voor verandering die we ophaalden uit de sector.

Bron: Atrivé